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今回は、沖縄県で不動産業を開業される方向けに記事を書きました。宅建業免許申請は２段階の申請となっています。詳細については下記をご覧ください。
宅地建物取引業免許申請の手引き
宅地建物取引業とは
宅地建物取引業の含まれる範囲について
宅建業を営もうとする方は、宅地建物取引業法の規定により、知事または国土交通大臣の免許を取得することが必要です。
宅建業とは
宅建業とは、不特定多数の人を相手方として宅地又は建物に関し、下表の○印の行為を反復または継続して行い、社会通念上、事業の遂行とみることができる程度の業を行う行為をいいます。業として宅建業を営むには宅建業免許が必要になります。
| 区分 | 自己物件 | 他人の物件の代理 | 他人の物件の媒介 |
| 売買 | ○ | ○ | ○ |
| 交換 | ○ | ○ | ○ |
| 貸借 | × | ○ | ○ |
自己所有地を不特定多数の者に分譲することは、宅地建物取引業者が仲介するしないにかかわらず、宅建業となります。
不動産業であっても、不動産賃貸業、不動産管理業は宅建業には該当しません。
宅地建物の定義
宅地建物取引業の対象となる宅地とは、下記のものです。
建物の敷地に供せられる土地
用途地域の内外、地目のいかんを問わず、建物の敷地に供せられる土地であれば全て該当します。現に宅地として利用されている土地だけでなく、宅地化される目的で取引されるものも、宅建業法上の宅地となります。
用途地域内の土地
道路、公園、河川、広場、水路の用に供せられる土地を除きます。
免許の種類
宅建業の免許は、個人又は法人のどちらでも申請することができます。免許を受けた者を宅地建物取引業者といいます。
下記に示す通り、事務所を設置する場所により、知事免許と大臣免許とに区分されますが、免許の効力に差異はなく、全国どの地域においても宅建業を営むことはできます。
| 事務所の設置場所 | 免許権者 | 免許の区分（申請窓口） |
| 1つの都道府県にのみ事務所を設置 | 都道府県知事 | 都道府県知事（本店所在地を管轄する都道府県） |
| ２つ以上の都道府県に事務所を設置 | 国土交通大臣 | 国土交通大臣（本店所在地を管轄する都道府県） |
免許の有効期間
宅建業の免許の有効期間は５年間です。（有効期間は、免許日の翌日から起算して５年後の免許日まで）
このとき、有効期間の最終日（免許満了日）が日曜・祝日などであるかどうかにかかわらず、満了日をもって免許は失効し、満了日の翌日からは宅建業を営むことができなくなります。
有効期間満了後も引き続いて宅建業を営む場合には、免許の有効期間満了日の90日前から30日前までに、免許の更新申請をする必要があります。
免許を受けるための要件
業の免許を受けるには、宅建業法に規定する欠格要件に該当しないこと及び他の法令の制限に該当しないことが必要です。
また、免許を受けた後も、この欠格要件に該当することとなった場合には、その免許は取り消されることになります。
欠格要件
免許申請者が下記の欠格要件のいずれかに該当するときには免許されません。
①免許申請書やその添付書類中に重要な事項についての虚偽記載があり、若しくは重要な事実の記載が欠けている場合
②申請前５年以内に次のいずれかに該当した者
ア：免許不正取得、業務停止処分事由に該当し情状が特に重い場合または業務停止処分違反に該当するとして免許を取り消された者
（その者が法人である場合は、その法人の役員であった者（※１）含む）
イ：前記のいずれかの事由に該当するとして、免許取消処分の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく解散または廃業の届出を行った者
ウ：前記の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく合併により消滅した法人の役員であった者（※１）
エ：禁錮以上の刑に処せられた者
オ：宅建業法、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に違反し、または刑法（傷害、脅迫等）、暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯し、罰金刑に処せられた者
カ：暴力団員等
キ：宅地建物取引業に関し不正または著しく不当な行為をした者
③成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ない者
④宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者
⑤申請者の法定代理人（※２）、役員（※３）、または政令使用人（※４）が上記②、③または④に該当する場合
⑥暴力団員等がその事業活動を支配する者
⑦事務所に専任の宅地建物取引士が設置されていない者
※１役員で会った者：免許取消処分の聴聞の公示の日前60日以内に役員であった者
※２法定代理人：営業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者の親権者または後見人をいいます。
※３役員：取締役、監査役、相談役、顧問、業務執行社員、理事、監事、またはこれに準ずる者
※４政令使用人：事務所の代表者で契約締結権限を有する者（支店長、営業所長）
事業の目的（法人に限る）
法人で免許申請をする場合は、事業目的に宅建業を営む旨の記載が必要です。これは、履歴事項証明書にて確認されます。
事務所
事務所の範囲
①本店または支店
法人の場合、本店は商業登記された本店のことをいいます。
②上記①のほか、継続的に業務を行うことができる施設を有し、かつ、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人が置かれている場所。
事務所要件の注意点
・本店で宅建業を行わず、支店のみで宅建業を営む場合でも、本店も宅建業の事務所となります。
・支店の登記があっても当該支店において宅建業を行わない場合は事務所として扱われません。
・建築基準法、都市計画法その他宅地建物取引に関する法令において、確認、許可等を要するものは、その確認、許可等を受けた旨を証する写し（建築確認済証・建築確認済証明書写し等）の添付をします。
事務所要件の適格性
事務所は、宅地建物取引業者が宅建業の業務を継続的に行い（継続性）、かつ、他の事業者の業務活動とは個別独立した人的、物的設備を保有し（独立性）、社会通念上これらを明確に認識しうるようなものであることが必要となります。
事務所要件の適格性の例
・テント、コンテナ等の臨時的な仮設建物などは認められません。
・キャンピングカー等のような移動車両は物理的に継続性を欠く施設であり認められません。
・ホテルの一室などは認められません。
・同一の部屋を他の者と共同で使用する場合は原則として認められません。ただし、一定の高さ（170㎝程度以上）のある固定式パーテーションなどにより仕切られ、他の事務所などの一部を通らずに、当該事務所に直接出入りができる場合は、独立性が保たれているかどうか確認が必要となります。
・区分所有建物などの一室を事務所又は自宅と事務所として使用する場合には原則として認められません。
・住宅の一部を兼用して事務所として使用する場合には、原則として認められません。
専任の宅地建物取引士
専任の宅地建物取引士の数
宅建業者は、事務所や宅建業法第50条第２項に規定する案内所等には一定の数の専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。
この規定に抵触する事務所を開設してはならず、免許後に既存の事務所等が抵触するに至ったときは２週間以内に新たに補充するなど必要な措置を執らなければなりません。
| 区分 | 法律に規定する専任の宅地建物取引士の人数 |
| 事務所 | 業務に従事する者５人に一人以上の数 |
| 案内所等（宅建業法第50条第２項） | 1人以上 |
専任性認定の要件
専任とは、（ア）その事務所に常勤すること（常勤性）と（イ）宅地建物取引業に専ら従事する状態にあること（専従性）の2つの要件を満たしている必要があります。
ア：常勤性
常勤するとは、宅地建物取引士が当該事務所等に常時勤務すること、若しくは常時勤務することができる状態にあることをいいます。常時勤務とは、宅地建物取引士と宅建業者との間に雇用契約等の継続的な関係があり、当該事務所等の業務時間に当該事務所等の業務に従事する、若しくは従事することができる勤務形態であることを要します。
専任の宅地建物取引士となる者が、通常の通勤が不可能と認められる場所に住んでいる場合等には専任の宅地建物取引士に就任することはできません。
イ：専従性
宅地建物取引士が専ら当該事務所等の宅地建物取引業務に従事する、若しくは従事することができる状態であることが必要となります。宅地建物取引士が宅地建物取引業務のみならず、他の業務も併せて従事する場合、当該宅地建物取引士が専ら宅地建物取引業に従事することができる状態かどうか実質的に判断することとなります。
宅建免許申請手続きの流れ
新規免許申請の場合の流れは以下のとおりです。
①書類作成
②免許申請（県庁へ出頭）
②-2 書類不備があれば補正処理
③沖縄県にて審査（書類審査及び事務所についての調査など）
④免許（沖縄県）（普通郵便はがきにて申請者の事務所に通知されます）
⑤供託手続等（次のアイのいずれかを選択）
ア営業保証金の供託（本店1,000万円、支店500万円）
イ弁済業務保証金分担金の納付（本店60万円、支店30万円）
⑥供託済みの届出等（上記⑤の手続き完了後、沖縄県へ届出ます）
⑦免許証交付（沖縄県）
⑧営業開始
宅建免許申請に必要な書類
○免許申請書（申請書様式ダウンロードはこちらから）
添付書類
①宅地建物取引業経歴書
②誓約書
③専任の宅地建物取引士設置証明書
④相談役及び顧問等調書、５％以上保有株主等（法人申請の場合のみ）
⑤事務所を使用する権原に関する書類
⑥資産に関する調書（個人申請の場合のみ）
⑦従事する者の名簿
⑧案内図
⑨事務所付近の都市計画図（用途地域等がわかるもの）
⑩事務所の写真
⑪略歴書（代表者、役員、使用人、専任の宅建士）
⑫登記されてない証明書（代表者、役員、使用人、専任の宅建士）
⑬身分証明書（代表者、役員、使用人、専任の宅建士）
⑭住民票（代表者、使用人、専任の宅建士）
⑮宅建士証の写し（専任の宅建士）
⑯開始貸借対照表（新設法人の場合）（それ以外の法人は財務諸表）
⑰納税証明書（新設法人の場合は不要）
⑱履歴事項証明書（法人申請の場合のみ）
宅建協会入会に必要な書類（２段階目の申請）
①不動産キャリアパーソン受講申込書（任意）
②沖縄県不動産流通機構入会申込書（任意）
③免許権者の許可通知者（沖縄県から届く許可通知はがきの写し）
④入会申込書（入会金一括・分納併用）２部提出
⑤誓約書（宅建業協会用）（法人：法人実印を押印、個人：代表者個人の実印を押印）
⑥誓約書・連帯保証書（法人のみ）（連帯保証書には代表者の個人実印を押印）
⑦略歴書（代表者、役員、政令使用人、専任宅建士）
⑧宅建業協会入会申込書 2部提出
⑨連帯保証書又は保証金預託書のいずれか
⑩住民票抄本（代表者及び専任宅建士分を提出）
⑪印鑑証明書（法人及び代表者について提出）
⑫代表者顔写真 ※支店の場合は、政令使用人（カラー写真で提出。サイズは不問）
⑬事務所案内図（商号、住所、電話番号を記入）
⑭商業登記簿謄本（履歴事項証明書）（法人のみ）
⑮政治連盟入会申込書 ２部提出
⑯㈱沖縄県不動産会館の株式申込証（１株５万円、１～３株購入を任意で選択）※退会時には返還されます。
当事務所の料金
| 報酬額 | 110,000円（税込） |
| 沖縄県証紙（法定費用） | 33,000円 |
| その他の実費 | 2,400円～ ※ |
| 合計 | 145,400円（税込）～ ※ |
※上記表の実費は法人申請の場合で代表及び専任の宅建士を兼任で、かつ役員についても代表のみの場合の金額になります。免許申請に係る人数によって金額に多少の変動があります。
※役員、専任の宅建士及び政令使用人の別を問わず、２人目以降の公的機関発行書類の代行取得は、別途代行報酬として1人につき5,500円（税込）を加算いたします。
※２上記料金表の報酬には、宅建協会への入会申請代行手数料も含まれております。
宅建免許の２段階申請をワンストップで対応いたします。
お問合せ
行政所事務所リーガルネイビーへお電話（098-988-4620）又はメールにてご連絡ください。